Eine deterministische Feasibility-Engine für das österreichische Baurecht. Sie fittet reale Bebauungs-Szenarien geometrisch in die tatsächliche Parzelle — und macht jeden Wert bis zur Rechtsquelle nachweisbar. Keine Schätzung, kein Rätselraten.
BauCheck Pro
Analysedatum: 2026-07-03 · Deploy
Österreich hat neun Landesbauordnungen. Darüber liegen OIB-Richtlinien und — entscheidend — gemeindliche Bebauungsvorschriften, die den Rahmen übersteuern können. Diese Ebenen für jede unregelmäßige Parzelle einzeln zu lesen und zu kombinieren, ist die mühsamste Phase des gesamten Prozesses.
Eine fundierte Vorprüfung kostet erfahrene Fachkräfte mehrere Stunden pro Parzelle — Zeit, die vor einem Grundstücksankauf oder bei einer Kundenanfrage oft nicht zur Verfügung steht.
Querverweise, Ausnahmen und regionale Sonderverordnungen werden leicht übersehen. Eine einzige übersehene Gemeinde-Verordnung kann das bebaubare Potenzial grundlegend verändern.
Das Ergebnis liegt selten in einer Form vor, die gegenüber Behörde, Bank oder Investor lückenlos begründbar ist: Welche Regel, in welcher Fassung, hat zu welchem Wert geführt? Ein KI-Tool, das eine Zahl schätzt, kann das nicht beantworten.
BauCheck Pro nimmt eine reale Parzelle, wendet das geltende Recht regelbasiert an und gibt mehrere zulässige, gegeneinander gerankte Bebauungs-Szenarien aus. Bewusst ein Feasibility-Werkzeug — kein BIM-Tool, kein Entwurfsassistent, keine generative Entwurfsmaschine.
Reale Typologien werden in das tatsächliche Parzellen-Polygon eingepasst — nicht aus einem Katalog geschätzt. Eine Typologie kommt nur ins Ranking, wenn sie wirklich in das um die Abstandsflächen reduzierte Polygon passt.
Gleicher Input → gleiches Ergebnis. Jeder Rechenschritt schreibt einen Audit-Eintrag. Genau diese Reproduzierbarkeit ist die Voraussetzung dafür, ein Ergebnis später vor einer Behörde zu begründen.
Mehrere zulässige Szenarien, gerankt nach hartem Compliance-Filter — zum direkten Vergleich. Die Bruttogrundfläche kaskadiert dabei in die Pflichtflächen: bleibt kein Platz für Stellplätze, Spielplatz oder Grünfläche, scheitert das Szenario.
Jeder „Chain" hat definierten Input und Output, wendet Regeln aus einer versionierten Regelbasis an und schreibt einen Audit-Eintrag. Ein Szenario gilt nur dann als zulässig, wenn es die vollständige Kette besteht.
Hybrid-Architektur. Ein Large Language Model wird ausschließlich offline eingesetzt, um Rechtstexte in maschinenlesbare, versionierte Regeln zu übersetzen. Die eigentliche Feasibility-Berechnung läuft danach vollständig deterministisch in einer eigenen Python-Rule-Engine. Das Modell entscheidet nie zur Laufzeit über Baubarkeit — denn ein Sprachmodell kann nicht garantieren, dieselbe Frage zweimal gleich zu beantworten, eine Rule-Engine schon.
Pottendorferstraße 1850/8 in Wiener Neustadt: ein Eckgrundstück mit 3.109 m² und einem 21-Eck-Kataster-Polygon, geteilt durch eine Widmungsgrenze. Die Engine durchläuft die volle Kette geometrisch und rankt die zulässigen Szenarien.
| Rang | Typologie | BGF |
|---|---|---|
| #1 | L-Form (Mittelflur) | 3.592,9 m² |
| #4 | Hof (Innenhof) | 4.973,5 m² (Cap) |
| — | Zeile | kein Fit (ehrlich) |
Über die reine Kubatur hinaus berechnet die Engine die gesetzlich geforderten Nebenleistungen pro Szenario — Stellplätze, Kinderspielplatz, Grünfläche und Nebenräume. Jede Zahl folgt einer Regel mit Quelle, nicht einer Schätzung.
Die Regeln liegen als versionierte JSON-Dateien mit voller Herkunft vor: Paragraph, Landesgesetzblatt, Inkrafttretens-Datum und Quell-Link. Das Nebenraum-Programm zeigt zu jeder Zahl die Spalten „Norm" und „Provenienz" — genau das kann ein ML-Tool nicht.
| Raum | Fläche | Geschoss | Norm | Provenienz |
|---|---|---|---|---|
| Tiefgarage | 1.860 m² | UG | Richtwert | 62 Pkw × 28 m² (Stellplatz + Rampe + Manövrieren) |
| Fahrradabstellraum | 264,0 m² | UG | § 65 NÖ BO · § 14 NÖ BTV 2014 | 1 Stellpl./WE × 2,4 m²/Rad brutto |
| Kinderwagenraum | 82,5 m² | UG | § 47 Abs. 4 Z 1 NÖ BO | 1 Stk./WE × 1,5 m² brutto |
| Keller-Abstellraum | 192,5 m² | UG | § 47 Abs. 4 NÖ BO | 3,5 m²/WE (Abstellraum + Gang) |
| Technikraum + HAR | 91,6 m² | UG | Richtwert | max(3 % WNF, 15 m²) |
| Total | 2.491 m² | Summe Nebenräume |
Statt Scheinpräzision gibt die Engine zu jedem Ergebnis ein realistisches Sicherheitsniveau mit Begründung. Es folgt einer nachvollziehbaren Logik aus Quellengewicht, Datenqualität und Override-Risiko.
Die Regel stammt direkt aus der Bauordnung und beruht auf amtlichen Katasterdaten ohne Override-Risiko.
Der Wert hängt von gemeindlicher Auslegung ab oder die OIB lässt Ermessensspielraum. Die Sicherheit sinkt bewusst.
Kritische Daten fehlen oder ein Bebauungsplan kann die Standardregel überschreiben — das Ergebnis wird ausdrücklich markiert.
Lokales, fragmentiertes Baurecht — neun Landesordnungen plus OIB plus Gemeinderecht — bildet eine hohe Eintrittsbarriere.
Deterministisch und §-genau statt ML-Schätzung. Im regulierten Umfeld der Unterschied zwischen Demo und einsetzbarem Produkt.
Die Berechnungs-Chains 01–25 bleiben konstant; nur die Regel-JSONs werden pro Jurisdiktion ausgetauscht — ≈80 % regel-agnostisch (fundierte Schätzung).
Zuerst eng definiert — NÖ-Wohnbau, Architekturbüros und Bauträger — dann schrittweise über neue Regelbasen erweitert.
Entwickelt von Fachleuten, die die Voranalyse aus der täglichen Praxis kennen, begleitet durch ein etabliertes Architekturbüro als Partner.
Architekt und Gründer. Finale Autorität über Domänen-, Rechts- und Architektur-Entscheidungen; entwickelt die Engine und bringt die Voranalyse aus der Praxis in nachweisbare Form.
Etabliertes Architekturbüro steht hinter dem Projekt. Fachliche Optimierung und Kontrolle der Ergebnisse; über sein Büro läuft die Referral-Fachprüfung — Praxisnähe von Tag eins.
Sie evaluieren Werkzeuge für die baurechtliche Voranalyse, prüfen eine Partnerschaft oder möchten den vollständigen Durchlauf sehen — von der Parzelle bis zum auditierbaren Ergebnis? Wir zeigen ihn Ihnen.
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